土地犯罪是违反国家土地管理法律、法规，依照《中华人民共和国刑法》应当受刑法处罚的土地违法行为。土地违法行为是否构成犯罪取决于：行为人是否具有权利能力和行为能力；行为人主观上是否有犯罪的故意；行为人是否实施了违反土地管理法律、法规的行为；行为人的违法行为是否侵犯了国家的土地管理制度，并且在情节和对社会造成的危害后果上达到了刑法规定的定罪标准。我国《刑法》规定的土地犯罪具体包括非法转让、倒卖土地使用权罪、非法占用农用地罪与非法批准征收、征用、占用土地罪几个罪名。
本期将重点对非法转让、倒卖土地使用权罪进行介绍。所谓非法转让、倒卖土地使用罪，即以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的的行为。要构成本罪，除了符合前述土地犯罪构成要件外，还需以牟利为目的，不以牟利为目的，不构成非法转让、倒卖土地使用权罪。牟利不仅是行为人谋取金钱上的利益，而且也指行为人谋取其他不正当的利益。
为了更有效地对非法转让、倒卖土地使用权罪进行无罪辩护，笔者从中国裁判文书网、中国检察网等网站对本罪相关无罪、不起诉案例进行归纳整理，总结出如下具体的无罪辩点，以期对其无罪辩护提供一定指导。
《中华人民共和国刑法》
第二百二十八条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（四）非法获利五十万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
第二条 实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：
（一）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；
（四）非法获利一百万元以上的；
（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
房地产公司以股权转让方式实现土地使用权流转的行为，并不必然构成非法转让、倒卖土地使用权罪。
案例索引：刑事审判参考》第130集，指导案例第1451号，（2019）鲁02刑终204号
基本案情：被告单位青岛瑞驰投资有限公司，住所地青岛市城阳区杨埠寨村社区×号。
被告人栾钢先，男，1967年×月×日出生，青岛瑞驰投资有限公司法定代表人。2017年3月23日被逮捕。
山东省青岛市城阳区人民检察院指控被告单位青岛瑞驰投资有限公司犯非法转让土地使用权罪、被告人栾钢先犯非法转让土地使用权罪、挪用资金罪，向青岛市城阳区人民法院提起公诉。
被告单位青岛瑞驰投资有限公司（以下简称瑞驰投资公司）及其辩护人提出，转让股权系栾钢先个人行为，不能认定瑞驰投资公司构成非法转让土地使用权罪。被告人栾钢先及其辩护人提出，栾钢先不构成非法
转让土地使用权罪，亦不构成挪用资金罪。
青岛市城阳区人民法院经审理查明：2009年，被告人栾钢先得到青岛中央商务区A-1-8地块对外招商投资的信息，同年3月31日，被告单位瑞驰投资公司与商务区开发建设公司签订《协议书》，约定由瑞驰投资公司对青岛中央商务区A-1-8地块A区进行开发建设及土地摘牌。同年12月，栾钢先以瑞驰建设公司名义通过招拍挂等方式获得青岛市市北区中央商务区A-1-8-B1地块，面积4255.3平方米，出让价款1.2051366亿元，并与青岛市国土资源和房屋管理局签订国有建设用地使用权出让合同。为实施该项目，2010年1月12日，瑞驰投资公司出资申请登记成立瑞驰建设公司，法定代表人系栾钢先。2010年1月14日，在未支付全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未进行投资开发的情况下，瑞驰投资公司与华昱诚置业公司签订协议，约定将瑞驰建设公司100%股份转让给华昱诚置业公司。同年3月、6月，双方陆续签订补充协议。至2010年6月，华昱诚置业公司根据上述协议共向瑞驰投资公司支付4846万元。扣除前期支付的保证金、拍卖费用，瑞驰投资公司通过上述交易共获利3999万元。（关于栾钢先涉及的挪用资金罪部分，因与本案所讨论的非法转让、倒卖土地使用权罪并无牵连，故不再赘述。）
青岛市城阳区人民法院认为，被告单位瑞驰投资公司在未支付全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未进行投资开发的情况下，以转让瑞驰建设公司股权的方式将涉案地块土地使用权转让给华昱诚置业公司，华昱诚置业公司将转让款支付给瑞驰投资公司，瑞驰投资公司通过上述交易共非法获利3999万元。瑞驰投资公司的上述行为违反土地管理法规，扰乱市场秩序，牟取了非法利益。被告人栾钢先系被告单位直接负责的主管人员，代表瑞驰投资公司具体实施非法转让土地使用权行为。瑞驰投资公司及栾钢先的行为符合刑法关于非法转让土地使用权罪的构成要件。判决：被告单位青岛瑞驰投资有限公司犯非法转让土地使用权罪，判处罚金人民币二百五十万元。
被告人栾钢先犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年零六个月，并处罚金人民币二百五十万元；犯挪用资金罪，判处有期徒刑四年，决定执行有期徒刑六年零六个月，并处罚金人民币二百五十万元。
追缴被告单位青岛瑞驰投资有限公司的违法所得3999万元，追缴被告人栾钢先违法所得500万元。
一审判决后，被告人栾钢先不服，提出上诉。
青岛市中级人民法院经审理认为，上诉人栾钢先与原审被告单位瑞驰投资公司竞拍土地最初的目的是用于开发，后经核算后发现因当时房地产开发成本剧增，预留资金不足以开发，而且瑞驰投资公司已经与商务区开发公司签订《协议书》并支付了定金，如果不参与竞拍土地将支付巨额违约金，为此经两委研究决定将拍卖土地的瑞驰建设公司股权转让给华昱诚置业公司，目的是降低投资风险。在案证据尚不足以证明栾钢先、瑞驰投资公司单纯出于牟利的目的而转让土地，且股权转让后仍由瑞驰建设公司持有及开发土地，亦未改变土地用途、性质，故该行为不宜纳入刑法的范畴作为犯罪处理。故二审撤销原判，依法认定栾钢先、瑞驰投资公司不构成非法转让土地使用权罪；上诉人栾钢先犯挪用资金罪，判处有期徒刑四年。
裁判理由：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。改革开放以来，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的二级土地市场。同时，为保护国家土地管理制度和正常的土地市场交易秩序，《城市房地产管理法》等土地管理法规对土地使用权出让设置了一定的限制条件，刑法第二百二十八条还将以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为认定为犯罪。对于以股权转让方式实现土地使用权流转的行为，是否构成非法转让、倒卖土地使用权罪，司法实践中存在一定争议，目前主要有以下两种意见：
第一种意见认为，对于以牟利为目的，违反土地管理法规，未依照与国土资源部门签订的建设用地使用权合同约定进行开发，而假借公司股权转让的合法形式，掩盖非法转让、倒卖土地使用权的目的，并从中牟取巨额非法利益的，其行为违反了土地管理法规, 扰乱了土地市场秩序，应当以非法转让、倒卖土地使用权罪追究刑事责任。
第二种意见认为，公司股权转让与土地使用权转让具有不同的法律性质，为两个独立的法律关系。现行法律法规并无强制性规定禁止以转让公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的，且本案中公司股东虽然发生了变化，但作为土地使用权持有主体的公司没有改变，也没有发现因股权转让而造成当地土地使用权市场秩序被严重扰乱的后果，故被告单位及被告人依法不构成非法转让、倒卖土地使用权罪。
我们同意第二种意见。具体理由如下：
（一）从股权转让与土地使用权转让的法律性质来看，公司股权转让并不会直接导致作为公司独立财产的土地使用权的变动
一般而言，在土地开发经营过程中，公司内部股权转让与土地使用权转让主要有以下区别：
1.转让标的不同。股权转让是虚拟资本的转让，受公司法调整，不能认定为任何特定实体资产的转让。股东取得股权，意味着取得了对公司一定程度的财产支配参与权与收益分配权，而不是对某个特定财产的所有权，只有在公司财产分割时才能确认具体财产的权益。而土地使用权的转让，是一种特定实体资产支配权的转让，受《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等土地法规调整。尽管股权转让中涵盖了包括土地使用权等资产在内的支配权的转移，但不能说股权转让就是土地使用权转让。
2.转让主体不同。股权转让是公司股东之间或股东向非原公司股东的第三人转让，转让的主体是拥有公司股权的股东，而不是公司本身；根据《公司法》第三条的规定，公司是具有独立法人资格的主体，拥有独立的法人财产。股东完成出资后，其所投入的资产即成为公司的独立资产，股东即丧失对该部分资产的所有权，不得再对已完成出资部分的资产随意支配。土地使用权作为公司资产，所有权人为公司而不是股东，因而发生转让时的主体是公司。
3.转让后的法律效果不同。股权转让导致公司所有者即股东的变更，其完成的标志是在工商登记部门变更股东登记事项，而不涉及土地使用权主体的变更，土地使用权仍属于原公司所有；土地使用权转让的结果则是变更土地使用权人，其完成的标志为土地使用权证记载的使用主体易名，并重新核发产权证。本案中，尽管瑞驰投资公司将持有的瑞驰建设公司股权对外转让，但转让的只是公司资产收益、参与重大决策等权利，涉案地块的土地使用权人始终登记在瑞驰建设公司名下，并未发生土地权利人变更的事实，不符合非法转让、倒卖土地使用权罪关于土地使用权主体发生变化的要件。
因此，公司产权与股东产权不能混淆，股权转让行为并不等同于对公司特定财产的处置，不能简单得出“转让股权本质上就是转让了土地使用权”的结论。
（二）从非法转让、倒卖土地使用权罪构成要件来看，构成本罪既要具备“以牟利为目的”的主观要件，又要具备扰乱土地使用权正常流转秩序并达到情节严重程度的客观要件，对于在证据上难以认定有主观牟利目的并侵害相应法益的，依法不构成本罪
本案中，经查明，瑞驰投资公司竞拍涉案土地最初确实用于开发，后经核算发现当时房地产开发成本剧增，预留资金不足以开发，且瑞驰投资公司已经与商务区开发公司签订《协议书》并支付了定金，如不参与竞拍土地将支付巨额违约金，为此决定将瑞驰建设公司股权转让给华昱诚置业公司，目的是降低投资风险，故本案股权转让行为的发生系事出有因，区别于一般非法转让、倒卖土地使用权罪中纯粹为“炒地”而参与土地开发项目的投机行为，被告单位和被告人牟利的目的并不明显。同时，本罪保护的客体是国家的土地管理制度和正常的土地市场秩序，即通过严惩“炒地”行为，防止国有资源流失，保证土地计划严格实施，防止“炒地”扰乱市场秩序，损害社会公共利益。本案中，股权转让的行为没有改变涉案土地性质，股权转让之后土地使用权人所需承担的义务不变，仍需履行《土地管理法》《城市房地产管理法》及土地出让合同中关于土地开发、土地利用规划等相关规定，其股权转让行为并未导致当地土地使用权市场秩序被严重扰乱的后果，没有对刑法保护的法益造成侵害。况且任何股权变动都会导致资产控制状态的变化，不能仅因股权转让而导致的对于特定资产的间接控制变化就否定行为本身的效力。虽然客观上瑞驰投资公司从股权转让中获得利润，但其收益来自于土地交易市场发展过程中带来的股份溢价，属于市场经济允许的商业预期收益。此外，公司股权价值并不单纯对应土地使用权的价值，还可能含有其他固定资产、流动资产、无形资产等价值，将股权价值简单等同于土地使用权的获利数额也是不合理的。
（三）从罪刑法定和保持刑法谦抑性的角度来看，目前并无强制性规定禁止以转让公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的，以此追究行为人的刑事责任依据不足
我国刑法第二百二十八条规定的非法转让、倒卖土地使用权罪是典型的法定犯，其罪状是空白罪状，应以违反前置性法律法规即以违反土地管理法规为前提。根据《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释》，“违反土地管理法规”，是指违法土地管理法、森林法、草原法等法律以及行政法规中关于土地管理的规定。而在《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等现行土地管理法规中，并无将转让股权的行为认定为非法转让、倒卖土地所有权的规定，亦未明文禁止拥有土地使用权的公司股东转让股权的规定，不能将土地使用权的“转让”行为随意扩张解释或类推解释，否则有违罪刑法定原则与刑法谦抑性原则。同时，根据《公司法》的相关规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，且股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。以转让股权方式转让土地使用权及其权益，从股权转让的角度符合公司法的规定。因此，在相关立法和司法解释没有明确禁止以股权转让方式实现土地使用权流转的行为的情况下，不宜对此类行为科以刑罚。
（四）从优化生产要素市场化配置、促进土地流转体制机制改革等国家土地政策的发展方向来看，不宜对以股权转让形式出让土地使用权的行为入罪
我国实行国有土地所有权和使用权分离的土地管理制度，而积极推动土地市场化则是当前土地资源配置的主要发展方向。2020年3月30日公布的《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确提出，“破除阻碍要素自由流动的体制机制障碍，扩大要素市场化配置范围”，“深化产业用地市场化配置改革。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系”，“鼓励盘活存量建设用地。充分运用市场机制盘活存量用地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度”，上述规定为打破土地流转的体制机制束缚、完善土地市场化改革提供了充分的政策依据。从国家政策调整的精神来看，在不损害公司及其他债权人利益的情况下，以公司股权转让的重组方式实现土地开发利用，对提高土地利用效率、促进土地资源市场化配置改革、进一步激发全社会创造力和市场活力具有重要意义。房地产类企业在项目开发过程中经常出现通过股权流转实现对土地使用权重新配置的情形，如将此类行为作为犯罪追究，将使股权转让行为产生严重的不安全性和不可预期性，既不利于建设市场化的土地交易秩序，也不符合相关政策精神。刑法作为社会关系调整的最后手段，对未违反民事法律的行为进行刑事追究尤其需要慎重。因此，从刑法谦抑性的角度来讲，对被告单位瑞驰投资公司和被告人栾钢先的行为也不宜认定为犯罪。
综上，土地使用权转让和公司股权转让的要件和法律依据不同，将“股权转让行为”认定为“土地使用权转让行为”没有法律依据。对以股权转让方式实现土地使用权流转的行为的认定，具有较强的政策性，应当全面把握犯罪构成要件、案件具体情况及国家土地政策精神，按照罪刑法定的原则综合加以评判。本案中涉案土地使用权利人并没有发生变化，且没有证据显示瑞驰投资公司转让股权的行为有明显的社会危害性，因而二审法院认定被告单位瑞驰投资公司和被告人栾钢先的行为不构成非法转让、倒卖土地使用权罪是正确的。
公司股权转让、公司股东发生变化，并不意味着土地使用权的转让，土地使用权还属于原来的公司，不能据此指控被告犯非法转让土地使用权罪。
案例索引：（2017）赣0483刑初93号
基本案情：经审理查明，被告单位某公司成立于1994年1月7日，经营范围涵盖房地产开发经营，被告人孙某担任该公司的法定代表人。2005年9月27日，某公司以股权受让的方式，以人民币580万元从应某处受让了甲公司、乙公司的全部股权及其名下的“上海**山庄”项目。该项目在星子县温泉镇有40亩土地使用权，开发投资总额为人民币3000万元。乙公司股东为某公司和郭某（郭某为某公司股东，受某公司指派为乙公司股东），某公司占股95%，郭某占股5%，被告人孙某为乙公司的法定代表人。2005年12月，乙公司以人民币157.5万元在星子县摘牌取得了一宗面积为25亩地的土地使用权，该两宗合计65亩土地的开发投资总额为人民币6000万元。乙公司在两宗土地上花费人民币500余万元进行了图纸设计、牌楼及挡土墙等辅助工程的建设。
2007年10月30日，某公司及郭某与丙公司签订协议，某公司将其持有的乙公司的95%股份，郭某将其持有的乙公司的5%股份一同转让给丙公司，转让标的价款共计人民币1780万元。转让协议中约定乙公司的固定资产是位于星子县温泉开发区的上述两宗土地。出让方保证上述两宗土地之上的规划、用地许可、设计、钻探、环评、抗震、通水通电通路都已完成，相关费用已付清。土地平整完成约30%，温泉通水手续已办妥。2007年12月底丙公司分期支付了1780万元。
2015年8月26日，孙某至公安机关投案，并对上述事实如实供述，某公司上缴了人民币100万元，孙某上缴了人民币20万元。
裁判要旨：公司股权转让、公司股东发生变化，并不意味着土地使用权的转让，土地使用权还属于原来的公司。本案的两宗土地使用权是登记在乙公司名下，某公司将乙公司的股权转让给丙公司后，两宗土地的使用权仍属于乙公司，法律意义上并未发生变化。公司股权转让与土地使用权转让的条件和法律依据不同，公诉机关将某公司转让乙公司股权行为认定为土地使用权转让，法律依据不足。公诉机关指控被告单位某公司和被告人孙某犯非法转让土地使用权罪不成立，本院不予支持。被告单位某公司和被告人孙某不构成非法转让土地使用权罪，应宣告无罪。
相似案例索引：横检公诉刑不诉〔2015〕24号、（2019）赣0421刑初156号
在农村集体土地上违法建房出售的行为宜由主管部门依照行政法规予以处理，不构成非法转让土地使用权罪。
案例索引：（2015）亳刑再终字第00002号
基本案情：2007年3月至2009年8月期间，被告人张某甲与其妻郭某违反国家规定，在未取得土地使用权的情况下，在蒙城县庄周办事处六里村六里王庄村民组、六里村六里西村民组、六里村西蔡村民组、六里村五里杨西村民组，采取以修路换水塘地或出资购买的方式，非法获取土地使用权后建设房屋165套对外销售。非法转让、倒卖土地使用权面积共计10747.6平方米，折合16.29亩，从中非法获利5310591.64元。被告人王某甲在张某甲、郭某建设六里村五里杨西村民组房屋时受张某甲安排，出面与刘某签订购买废水塘合同，与蔡某乙、王某乙、蔡某甲签订工程承包合同，并在工地负责管理，参与非法转让、倒卖土地使用权面积1215.25平方米，折合1.84亩，非法获利1612937元。具体事实如下：
一、2007年3月16日至2007年10月间，被告人张某甲安排黄某出面，采取为庄周办事处六里村六里王村民组修水泥路、下水道等方式，与庄周办事处六里村六里王村民组签订协议，换取该村民组水塘地3232.73平方米（折合4.9亩），后在该土地上违法建设房屋75套，并同其妻郭某一齐对外销售，变相将非法获得的土地使用权进行转让、倒卖。经审计，从中非法获利2162087.60元。
二、2007年下半年至2008年上半年，被告人张某甲安排胡福英出面，采取为庄周办事处六里村六里西村民组修水泥路、下水道等方式，以王乙厓的名义与庄周办事处六里西村民组签订协议，换取该村民组水塘地3322.95平方米（折合5.03亩），后在该土地上违法建设房屋20套，并同其妻郭某一齐对外销售，变相将非法获得的土地使用权进行转让、倒卖。经审计，从中非法获利1549106.95元。
三、2008年6月至2008年8月，被告人张某甲以540000元的价格，从王某乙、蔡某甲、蔡怀耿手中购买王某乙等人为六里村西蔡村民组修水泥路换来的水塘地2372.7平方米（折合3.6亩）。后在该土地上建设房屋12套，并同其妻郭某一齐对外销售，变相将非法获得的土地使用权进行转让、倒卖。经审计，从中非法获利-46994.54元。
四、2009年3月至2009年6月，被告人张某甲安排被告人王某甲出面，以650000元的价格从刘某处购买刘某为六里村五里杨西村民组修水泥路换来的水塘地1215.25平方米（折合1.84亩）。后由王某甲负责与蔡某乙、王某乙、蔡某甲等签订工程承包合同建设房屋35套。被告人张某甲、郭某将非法开发的房屋33套对外销售。变相将非法获得的土地使用权进行转让、倒卖。经审计，从中非法获利1612937.00元。
五、2009年5月至2009年8月期间，被告人张某甲安排蔡某甲出面，以528000元的价格从六里村五里杨西村民组及村民武超手中购买水塘地603.97平方米（折合0.92亩），后由蔡某甲垫资建设房屋23套。被告人张某甲、郭某将非法开发的房屋对外销售，变相将非法购买的土地使用权进行转让、倒卖。经审计，非法获利33454.63元。
裁判要旨：本案原审上诉人张某甲、原审被告人郭某、王某甲未经审批在集体土地上建房销售的事实清楚，但根据《最高人民法院〈关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复〉》，本案原审上诉人张某甲、原审被告人郭某、王某甲在农村集体土地上违法建房出售的行为不构成刑事犯罪，该行为宜由主管部门依照行政法规予以处理。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。对张某甲、郭某、王某甲申诉认为其不构成刑事犯罪的意见予以采纳。
延伸：最高人民法院《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》（法[2010]395号）
贵州省高级人民法院：
你院《关于个人违法建房出售行为如何适用法律的请示》([2010]黔高法研请字第2号)收悉。经研究，并征求相关部门意见，答复如下：
一、你院请示的在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，涉及面广，法律、政策性强。据了解，有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。
二、从来函反映的情况看，此类案件在你省部分地区发案较多。案件处理更应当十分慎重。要积极争取在党委统一领导下，有效协调有关方面，切实做好案件处理的善后工作，确保法律效果与社会效果的有机统一。
三、办理案件中，发现负有监管职责的国家机关工作人员有渎职、受贿等涉嫌违法犯罪的，要依法移交相关部门处理；发现有关部门在履行监管职责方面存在问题的，要结合案件处理，提出司法建议，促进完善社会管理。
此复。
对于转让自有宅基地的行为不宜按犯罪处理。
案例索引：《刑事审判参考》第114集第1252号指导案例
基本案情：被告人王志芳，男，1953年7月4日出生，农民。因涉嫌犯非法转让土地使用权罪于2014年4月18日被逮捕，2015年1月16日被监视居住。
安徽省灵璧县人民检察院以被告人王志芳犯非法转让土地使用权罪，向灵璧县人民法院提起公诉。
被告人王志芳认为其行为不构成犯罪。理由是：（1）对宅基地上建筑物估价的鉴定意见不准确，未包括其平整宅基地时垫的渣土和地基的价值，结论不合理。（2）农民转让自有宅基地的行为在当地很普遍，转让给外县、外省的也有很多，均未被追究刑事责任。
被告人王志芳的辩护人提出：（1）土地管理相关法律法规均未规定农民买卖自有宅基地的房屋构成犯罪，安徽省的地方性法规亦未禁止此类行为。农民转让宅基地和地上房产的行为在当地很普遍，均未被追究刑事责任。（2）鉴定意见未包括垫的渣土和地基的价值，不能作为定案依据。（3）王志芳系合法取得宅基地且未破坏土地资源，本案不适用《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《破坏土地资源刑事案件解释》）的相关规定。
灵璧县人民法院经审理查明：
被告人王志芳因拆迁取得位于灵璧县朝阳镇朝阳街的一块425平方米的宅基地，并于1996年3月26日取得该块宅基地的集体土地建设用地使用证，用途为住宅。2001年4月20日，灵璧县人民政府为王志芳的宅基地登记注册发证。2010年8月，王志芳的儿子王冬与灵璧县建设局朝阳规划建设管理所签订了规划综合技术服务协议书，内容为王冬在宅基地上必须按规划进行建设，王冬后按协议一次性缴纳了2000元规划综合技术服务费，并在该块宅基地上修建了5间砖墙、石棉瓦顶房屋和1间小平房。
2011年3月，经被告人王志芳同意，王冬以68万元的价格将前述宅基地及附属的6间房屋出售给灵璧县朝阳镇裴集村农民赵龙。2011年3月15日，赵龙将68万元价款全部付清，随后准备在上边建设新房。2012年11月，灵璧县建设局朝阳规划建设管理所以赵龙未办理建设工程规划许可证为由责令其停止施工。赵龙未停止施工，并于2013年11月拆除了该宅基地上的原有房屋，并将新房建好后实际使用。案发后经鉴定，涉案宅基地上的六间房屋在2013年2月的价值为49 266元。
2014年4月8日，灵璧县公安局以被告人王志芳涉嫌犯非法转让土地使用权罪对其立案侦查并采取刑事强制措施。灵璧县国土资源局于当月22日下发通知，认为王志芳在申请该宗土地登记时只提供土地权属来源证明，隐瞒使用土地的时间和建房时间，没有履行用地报批手续直接进行土地登记，违反了原《土地管理法》第38条的规定，于同年6月11日公告注销涉案宅基地的集体土地建设用地使用证。
灵璧县人民法院认为，被告人王志芳以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节严重，其行为已构成非法转让土地使用权罪。公诉机关指控的罪名成立。根据本案的事实、性质、情节及对社会的危害程度，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条，第五十二条，第五十三条，第六十四条，第六十一条，第六十二条及最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第四项之规定，以非法转让土地使用权罪判处被告人王志芳有期徒刑九个月，并处罚金人民币五万元，对王志芳的违法所得予以追缴。
一审宣判后，王志芳不服，以其行为不构成犯罪为由提出上诉。
宿州市中级人民法院经审理，于2014年12月14日裁定撤销原判，发回重审。灵璧县人民法院另行组成合议庭，经开庭审理，于2015年8月10日作出判决，再次以非法转让土地使用权罪判处王志芳有期徒刑九个月，并处罚金人民币五万元，对王志芳的违法所得予以追缴。
宣判后，被告人王志芳上诉提出：（1）原判认定其牟利63万余元错误。关于房屋价值的鉴定意见未包括垫土及地上物投入的价值，且房屋评估价值不等于市场成交价或最终拍卖价。（2）原判认定其违反土地管理法规错误。有关土地管理的相关法律和行政法规均未规定农民买卖宅基地上房屋的行为定应予追究刑事责任。安徽省人民政府2013年10月28日出台的《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》规定“允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等”，此意见说明了流转宅基地不仅不违反规定，还于法有据。（3）原判适用《破坏土地资源刑事案件解释》错误。其是合理合法取得宅基地使用权且对该土地进行维护，不存在破坏土地资源的情况。综上，请求二审法院依法改判其无罪。
宿州市中级人民法院经审理认为，原判认定王志芳转让宅基地及房屋的事实清楚，但认定获利63余万元的事实不清、证据不足。根据《土地管理法》及相关行政法规，目前我国法律没有规定农民转让自有宅基地的行为构成犯罪，被告人王志芳转让自有宅基地的行为不构成非法转让土地使用权罪。原判认定王志芳转让宅基地的行为构成非法转让土地使用权罪不当，予以纠正。对王志芳的上诉理由，予以采纳。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百二十五条第一款（三）项、第一百九十五条第（二）、（三）项的规定，判决撤销原审判决，改判王志芳无罪。
裁判要旨：对于如何认定被告人王志芳转让自有宅基地行为的性质，审理中有两种意见：
第一种意见认为，被告人王志芳转让自有宅基地的行为构成非法转让土地使用权罪。理由是：（1）本案中王志芳系以牟利为目的向本集体经济组织以外的人员转让宅基地。《土地管理法》第73条明确规定，买卖或者以其他形式非法转让土地，构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。王志芳以68万元的价格向赵龙转让宅基地和附属房屋，其中附属房屋经评估价值仅4.9万余元，且赵龙购买不久即拆除原有的附属房屋，说明其目的是购买使用该宗宅基地。（2）《破坏土地资源刑事案件解释》第1条规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权获利50万元以上的，应依照刑法第228条的规定以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚。王志芳非法转让自有宅基地的获利数额超过了前述《破坏土地资源刑事案件解释》规定的“情节严重”标准，依法应以非法转让土地使用权罪追究其刑事责任。
第二种意见认为，被告人王志芳转让自有宅基地的行为不宜按非法转让土地使用权罪定罪处罚。理由是：（1）王志芳将自有宅基地转让给本集体经济组织以外人员的行为虽然违反了土地管理的相关法律法规，但对方亦是其他集体经济组织成员，且购买宅基地的目的是用于建设自住房，并未改变宅基地用途，也未造成集体土地流失的损害后果，不属于《破坏土地资源刑事案件解释》规定的非法转让土地使用权罪“情节严重”的情形。（2）从目前政策发展来看，宅基地使用权及其地上房屋有在一定限度内放开流转的趋势，在相关政策试点时期，也不宜对将宅基地及其地上房屋转让给其他集体经济组织的农民的行为追究刑事责任。（3）本案涉案宅基地的地上房屋已经灭失，仅根据房屋原貌照片作出的评估价格缺少依据。王志芳非法获利是否达到《破坏土地资源刑事解释》规定的50万元入罪标准存疑。
我们同意第二种意见，被告人王志芳转让自有宅基地的行为不宜按非法转让土地使用权罪定罪处罚。理由是：
1.从农村宅基地制度的政策导向来看，对转让自有宅基地的行为不宜追究刑事责任
根据《物权法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律法规的规定，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的本集体所有的土地，只有拥有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。与一般集体土地和国有土地有所区别，农民宅基地大体上属于农民个人财产，农民拥有对自有宅基地的占有权和使用权，但这种占有受到很大限制。一户农民只能拥有一处宅基地且只能在本集体经济组织内部流转，出卖、出租住房或赠与他人后不得再申请宅基地。我国法律对农村宅基地流转的上述限制性规定本质上是为了保证农村集体所有性质不变，使农民的基本生活得到保障，防止农民因流转自住的宅基地而丧失安居之所。作为我国土地制度的重要组成部分，农村宅基地制度长期以来起到了保障农民居住权和维护农村社会稳定的作用。随着我国城镇化进程的深入，农村人口流失严重，大量农村住房闲置。同时，随着农村经济的不断发展，农民改善居住条件的需求也在不断增强。宅基地的保障性作用已逐渐减弱，资产属性和增值收益功能逐步凸显，限制宅基地使用权流转的制度已不符合经济发展的趋势，农村大量的闲置宅基地就是这种矛盾下的产物。在经济利益和改善居住条件需求的驱动下，近年来在我国农村，农民之间的房产交易成为一种常见现象，农民通过转让、出租、抵押、入股等形式将住宅入市流转的情形大量出现。这种自发形成的隐性市场在一定程度上满足了农民渴望增加生活来源和提高生活质量的现实需求，缩小了城乡经济发展差距和贫富差距。但是，根据“房地一体”的原则，农村房产的交易必然伴随着宅基地使用权的实际转让。受限于农村宅基地使用权流转的严格限制，这些交易在法律方面缺乏保障，而且隐性市场毕竟缺乏正规化和有序化，存在着交易风险和纠纷隐患。因此，改革创新宅基地管理制度，引导农民有序、合法流转宅基地使用权，成为新时期农村改革发展亟待解决的问题。
针对上述情况,一段时期以来，从地方到中央以各种方式探索农民宅基地流转的新途径，尝试宅基地使用权流转的市场化和规范化。在总结各地经验的基础上，2013年11月12日党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要“赋予农民更多财产权利。……保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”中共中央、国务院2016年12月31日《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》中也提出，要“深化农村集体产权制度改革。……认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。允许地方多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。”从上述我国宅基地制度的政策导向来看，在从中央到地方均尝试为农村宅基地流转搭建良好的平台、积极放开政策性束缚的情况下，刑法不宜过度介入农村宅基地使用权流转这一尚未明朗的领域，且本案中的转让自有宅基地的行为在当前的农村普遍存在，从法律效果和社会效果来看，也不宜对农民有偿转让宅基地的行为定罪处罚。
2.本案未达到非法转让土地使用权罪“情节严重”的入罪标准
刑法的谦抑性和最后手段性要求刑罚规制应当控制在维持社会秩序所必须的最小限度之内，在民事责任、行政责任可及的情况下无需动用刑罚手段处理。在我国关于农村宅基地使用权流转的政策正在逐步放宽的情况下，对于本案这类政策性强，争议问题复杂，社会各方高度关注的新类型案件，认定犯罪更要十分慎重，应当在穷尽了其他社会管理手段，包括行政、经济手段仍不能解决问题情况下，才可考虑刑罚手段的介入。即使动用刑罚手段，也应从严掌握。根据《破坏土地资源刑事案件解释》第1条的规定，非法转让土地使用权罪“情节严重”的标准是指具有非法转让、倒卖基本农田五亩以上、基本农田以外的耕地十亩以上、其他土地二十亩以上、非法获利五十万元以上，或者非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚、造成严重后果等情形。从立法逻辑上讲，前述五种入罪情形规定所体现的行为危害性应当大体相当，即行为人非法转让、土地使用权应达到一定的土地数量、非法获利达到一定的数额，或者接近上述数量、数额并具有相当程度的恶劣情形。
本案中，被告人王志芳违规转让自有宅基地的数量、获利数额和危害后果均未达到前述《破坏土地资源刑事案件解释》规定的入罪标准：（1）本案中的涉案宅基地仅有425平米，远未达到前述“情节严重”情形的最低数量标准。（2）王志芳转让宅基地和房屋的价格虽然超过了50万元的非法获利数额标准，但检察机关和原审法院在计算非法获利数额时未扣除王志芳对土地的投入，即整理宅基地所垫的渣土和地基的价值在鉴定时未被剔除，王志芳非法获利数额是否达到50万元以上存疑。（3）购买王志芳宅基地的赵龙虽非王志芳所在集体经济组织成员，但亦系同一个镇的农民，购买的目的是为了改善住房条件，购得后也未改作他用，而是将原有房屋拆除后重建，既未改变该项宅基地的性质和土地规划用途，也未造成土地流失的损害后果。故认定王志芳的行为属于非法转让土地使用权“情节严重”，依据不足。
3.参照最高人民法院关于涉农村宅基地刑事案件的批复精神，对于转让自有宅基地的行为不宜按犯罪处理
2010年5月，贵州省高级人民法院就有关人员与农民联合在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何适用法律的问题请示最高人民法院。贵州省高级人民法院反映，近年来该省部分地区的城镇居民在城乡结合部、城市开发区和“城中村”，采取与有地农民通过“合作建房”“合伙联营”的方式，在农民所有的宅基地或者部分农用地上，未经批准或者超出批准范围、面积违法修建住宅楼后出售或者出租。对于上述行为应如何处理，研究过程中有意见提出可按非法转让土地使用权罪定罪处罚。对此，最高人民法院经研究未采纳该意见，理由主要是：（1）此类行为非法转让、倒卖、占用的土地数量一般较小，难以达到《破坏土地资源刑事案件解释》规定的定罪处罚标准。（2）此类案件属于新类型案件，案件处理法律、政策性强，涉及利益主体多，争议问题复杂，社会各方高度关注，暂不宜适用刑罚处理。（3）中央有关文件鼓励有条件的地方开展农村集体产权制度和农村集体建设用地流转改革试点。在未有结论的情况下，对此类行为不能贸然以犯罪处理。（4）从征求中央有关部门意见的情况来看，多数反馈意见认为，《土地管理法》《城乡规划法》等法律法规对此类行为分别规定了相应的法律责任，在有关政策出台前，因按照现有法律法规的有关规定及其精神妥善处理。
综合以上因素考量，最高人民法院于2010年11月2日作出《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》（法[2010]395号，以下简称《答复》）。《答复》指出：“在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，涉及面广，法律、政策性强。据了解，有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。……案件处理更应当十分慎重。要积极争取在党委统一领导下，有效协调有关方面，切实做好案件处理的善后工作，确保法律效果与社会效果的有机统一。”《答复》所针对的是在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，其主观恶性和社会危害程度明显重于本案中农民将自有宅基地和房屋出售给本集体经济组织以外的其他农民的行为，根据举重以明轻的司法原则，对农民转让自有宅基地的行为也不宜按犯罪处理。
综上，宿州市中级人民法院以原判认定上诉人王志芳转让宅基地获利数额事实不清、证据不足，王志芳转让自有宅基地的行为构成非法转让土地使用权罪不当为由，依法改判其无罪的判决，是适当的。
本案不存在非法转让土地使用权的行为，在其没有使用权的前提下，无法认定涉案行为属于非法转让土地。
案例索引：（2017）冀0981刑初56号
基本案情：被告人孟庆松在任任丘市北辛庄乡牛村党支部书记兼村委会主任期间，为解决本村村民宅基地问题，未经任丘市国土资源局批准，于2008年12月11日同任丘市水务局负责人尹某擅自签订《土地置换使用协议》，将牛村的一宗29.34亩集体土地与原大洼管理所使用的23.5921亩国有划拨土地进行了置换。经评估，涉案国有土地估价为2538499元。
置换后，被告人孟庆松从2011年3月5日起，多次和新任村委会主任孟某1主持召开“两委”班子会议，决定在置换的土地上建住宅楼，同时成立了以村委会主任孟庆立为组长的建楼小组。2012年至2014年，牛村村委会在非法置换的土地上，未经有关部门批准，先后建起了5栋住宅楼、8套门市和190个车库，并以抓阄的方式面向全体预交房款的村民销售。2014年6月12日，任丘市国土资源局对牛村村民委员会在该国有土地上建住宅楼的行为做出了行政处罚决定。后经“两委”班子研究，住宅楼、门市和车库均在与建住房结算价格基础上加价销售。在该工程的筹建、销售过程中，被告人孟庆松均参与了村“两委”班子会议。
裁判要旨：根据刑法228条文释义，“非法转让土地使用权”是指，将依法管理和持有的土地使用权违反土地法律、法规的有关规定，擅自转让给他人的行为。本案中，牛村村委会对置换所得的国有土地属于非法占用，其没有也不可能取得该国有土地使用权，既不是依法管理也不是依法持有该土地使用权，其在土地上建房，并分配所建楼房给村民使用，仍不能改变其非法占用和没有取得土地使用权的事实，并未发生土地使用权权属的转让，本案不存在非法转让土地使用权的行为。在其没有使用权的前提下，无法认定其属于非法转让土地。故牛村村委会的行为不能构成非法转让土地使用权罪。牛村村委会不构成犯罪，孟庆松亦不构成犯罪，应宣告孟庆松无罪。
相似案例索引：瓯检公诉刑不诉〔2019〕90号、南检生态刑不诉〔2015〕5号、仙检公诉刑不诉〔2019〕161号
土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。本案被告将本集体经营性建设用地出租给他人使用的行为，不符合非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件。
案例索引:（2020）晋0105刑初186号
基本案情：2003年被告人刘云建担任太原市小店区平阳路街道大马村村民委员会（现为太原市小店区平阳街道办事处大马社区居民委员会）主任期间，两次将本村集体建设用地出租给他人使用，租金依照约定支付于被告单位太原市小店区平阳街道办事处大马社区居民委员会。
2003年4月18日，被告人刘云建代表大马村村民委员会与太原市振东源物贸有限公司签订了《土地使用权租赁合同》，将位于滨河东路以东学府街以北的30亩大马村集体土地出租给太原市振东源物贸有限公司，用于经营山姆士超市，约定租期为20年，租金总额2740万元。经太原市小店区自然资源局调查，该地块实测面积32.15亩，地类为建设用地，权属为大马村委会。
2003年8月11日，被告人刘云建代表大马村村民委会与山西神迪汽车销售有限公司签订了《土地使用权租赁合同》，将位于滨河东路以东学府街以北的27.4亩大马村集体土地出租给山西神迪汽车销售有限公司，用于经营汽车4S店，约定租期为20年，每年租金246.6万元。经太原市小店区自然资源局调查，该地块实测面积28.08亩，地类为建设用地，权属为大马村委会。
裁判要旨：根据2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。本案被告单位太原市小店区平阳街道办事处大马社区居民委员会将本集体经营性建设用地出租给他人使用的行为，不符合《中华人民共和国刑法》第228条非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件。
主观上没有非法转让、倒卖土地使用权的故意，客观上没有实际交付林木行为，不构成本罪。
案例索引：（2020）吉刑再3号
基本案情：2006年3月20日和2007年1月30日，房恩杰等四户五人向延吉市依兰镇林业站和延吉市林业局分别递交了关于要求确定林权的申请。延吉市林业局接到申请后，于2007年3月1日组成调查组进行调查，2007年11月26日由局长许杰主持召开党委会议，研究后原则上根据材料同意给他们个人，并形成材料上报市政府主管市长审阅。许杰调走后，2007年12月5日由新任局长赵义弘主持再次召开党委会议，同意按原来党委会议意见执行，并形成延市林字［2007］78号文件《关于姜日龙等四户林农申请确定林权意见的报告》，拟同意将申请的林权归属姜日龙、高淑芳、杨文彬、房恩杰、房成杰等四户林农，同时决定63.7公顷现地采伐后，林地归国有林场所有，并呈报市政府主管副市长审阅。2008年2月19日和2月26日，延吉市林业局分别在依兰镇古城村和延边晨报对房恩杰的林权登记申请进行公告。公示期间，延吉市林业局收到举报信，举报人提出异议，举报房恩杰申请林权登记不实。延吉市人民政府林业主管部门至今未向房恩杰核发涉案林地的林权证。
2008年1月19日，房恩杰在申办林权证期间，在未获取林权证的情况下，未经林业主管部门审查批准，私自将延吉市林业局依兰国营林场87林班41、42、54小班，88林班70小班的285亩（19公顷）红松林地，以人民币70万元的价格倒卖给李景华。李景华又以人民币80万元的价格转卖给迟延军和胡善良。房恩杰、房成杰、姜哲虎、宋振萍、高俊芳每人分得人民币12.8万元，余款存放在房恩杰处做为处理林权事宜的各种费用。案发后，70万元人民币被收缴。
2010年5月24日，经延吉市林业局局长办公会议研究决定，对房恩杰等四户确权问题，局里出文证明，原局党委文件有效，没有林权证是因全省停办，故未办理林权证，并于同年5月25日出具证明一份。2014年1月20日，房恩杰等四户五人与延吉市依兰国营林场签订林地使用合同，依兰林场将总计67.32公顷（红松15.37公顷、落叶松51.95公顷）林地使用权承包给乙方（姜日龙、高俊芳、宋振萍、房恩杰、房成杰）。具体地点为原有确权面积的林班号，参考延吉市林业局延市林字［2007］78号文件的有关规定，确定落叶松和红松林地使用期限分别为40年和50年，采伐后林地归还给依兰林场。
另查明，房恩杰要求延吉市林业局履行林木行政登记法定职责，延吉市林业局作出《林木权属不予登记决定书》，房恩杰提出撤销该决定书的诉讼请求被驳回。
裁判要旨：原审被告人房恩杰主观上没有非法转让、倒卖土地使用权的故意，客观上没有实际交付林木行为。虽房恩杰与依兰国营林场存在林木权属争议，但并未违反森林法及森林法实施条例等土地管理的行政法规，不构成非法转让、倒卖土地使用权罪。原判决、裁定认定房恩杰的行为违反土地管理法规，构成非法转让、倒卖土地使用权罪属于适用法律错误，应当依法予以纠正。吉林省人民检察院和房恩杰提出无罪的意见，本院予以采纳。
相似案例索引：永检四部刑不诉〔2020〕2号、（2015）港环刑初字第00002号
被告人不具备以牟利为目的非法倒卖土地使用权罪的犯罪主观故意，不构罪。
案例索引：（2012）河刑初字第348号
基本案情：经审理查明，1999年2月，经原河北省土地管理局确认原华北石油管理局第三勘探公司石油二基地（系划拨行别营村和荣良庄村的土地，以下简称华北石油二基地）的土地性质为国有土地。同年6月1日，河间市人民政府将上述国有土地使用权收回，并要求该基地现有农业用地在市土地局监督下由行别营乡政府负责与石油占地村参照土地延包政策签订使用协议。
2006年9月左右，河间市行别营乡行别营村党支部、村委会与荣良庄村党支部、村委会共同协商，并经村民代表大会一致同意，在原华北石油二基地部分土地上共同开发建设行别营开发区（现已建成）。
被告人杨会占经考察欲在行别营开发区投资建厂。2007年4月10日，经河间市行别营乡司法所见证，行别营村委会与被告人杨会占签订“土地转让协议”，该协议约定：行别营村委会将行别营村村北、行米路西侧原华北石油占用的30亩土地（该宗土地类型为基本农田）以54万元的价格转让给被告人杨会占作为其办厂用地。当日被告人杨会占将人民币54万元交到行别营村委会在行别营乡财政所设立的帐户上。之后被告人杨会占拉土、平整土地、购买砖等建筑材料，准备在该土地上建设厂房。
因资金短缺，被告人杨会占在不能及时建厂及乡、村催促其尽快建厂的情况下，与饶之某、卫某甲等九人达成转让该土地的意向并向行别营乡政府领导咨询。2009年11月5日，被告人杨会占与饶之某、卫某甲等九人签订转让协议，按协议约定：被告人杨会占将上述30亩土地以180万元的价格转让给饶之某等人，转让后涉案30亩土地的有关事项按杨会占与行别营村委会所签订协议执行。2009年11月16日，饶之某、卫某甲等九人向行别营乡财政所缴纳土地罚款共计60万元。现饶之某等人已在上述30亩土地上按开发区的规划完成了建设。
裁判要旨：非法倒卖土地使用权罪是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，情节严重的行为。该罪主观方面由故意构成，并且以牟利为目的；客观方面表现为将自己使用的土地或者低价征用的土地转手卖给他人进行牟利的行为。被告人杨会占供述、证人陈某甲、饶之某、卫某甲、李某、蔡某等人证言、转让协议书、收款收据等在案证据证明：在河间市行别营村委会与荣良庄村委会共同建设开发区、招商引资的背景下，被告人杨会占经考察欲在本案涉案的30亩国有土地上投资建厂，并作为投资人于2007年4月10日在河间市行别营乡司法所见证下与行别营村委会签订了投资建厂的协议，以54万元的价格取得了在本案涉案30亩国有土地上投资办厂的权利。被告人杨会占将54万元交到河间市行别营乡财政所后，按照行别营乡和行别营村委会建设开发区的整体规划，开始实施平整土地、购买建筑材料等一系列建厂行为，后因资金短缺，致使该地闲置至2009年。因杨会占未能及时建厂，影响行别营开发区的整体建设，行别营乡、村多次催促其尽快建厂的背景下，杨会占与饶之某等九人达成转让意向并向乡政府领导咨询转让事宜后，于2009年11月以180万元的价格将涉案30亩土地转让给饶之某等九人。饶之某等人受让后及时向行别营乡财政所缴纳了60万元土地罚款，并按照行别营开发区的建设规划实施了投资建厂的行为。
综上，被告人杨会占不具备以牟利为目的非法倒卖土地使用权罪的犯罪主观故意，公诉机关关于被告人杨会占以牟利为目的，非法倒卖土地使用权，情节特别严重，其行为构成非法倒卖土地使用权罪的指控不能成立，本院不予支持。
相似案例索引：（2019）吉0322刑初536号、（2018）湘04刑终346号、交检刑刑不诉〔2019〕9号
本案系单位犯罪，被告在村务中没有任何决定权，不应认定为单位犯罪的主管人员和主要责任人员，不具备犯罪主体资格，没有犯罪事实。
案例索引：丰检公诉刑不诉(2019)44号
基本案情：2008年起被告人黄某甲任丰城市****村小组组长，被告人黄某乙任村小组会计，被告人黄某丙任村小组财务，2009年至2010年，被告人黄某甲、黄某乙、黄某丙未经土地行政主管部门批准，通过召开村民会议的形式，先后将位于***新农村后面11块集体土地使用权（约1.36亩）非法转让给了李某某等12人用来建房；2015年被告人黄某甲、黄某乙、黄某丙以同样的方式将秀市集镇原工商所旁集体土地使用权（约1.05亩）以租赁的形式非法转让给邹某、雷某某等人建集资房，从中获利110万元。两块土地共计获利218.44万元，用于村里公益事业开支。
裁判要旨：本案系单位犯罪，黄某某等村民代表并且没有参与村小组其他事务，在村务中没有任何决定权，不应认定为单位犯罪的主管人员和主要责任人员，不具备犯罪主体资格，没有犯罪事实。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百七十七条第一款之规定，决定对黄某某不起诉。
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